Charges de copropriété

Merci JaBA,

J'ai trouvé un autre site, l'UNARC soit l'association des responsables de copropriétés.
Leur site a l'air d'être une mine d'or et comprend également un guide pour maîtriser ses charges de copros:

www[point]unarc[point]asso[point]fr/sites/default/files/files/Guide-10-lecons.pdf

MathieuAA a écrit:

jpm-copro.com a écrit:3.         AJUSTEMENT POSTÉRIEUR DU BUDGET PRÉVISIONNEL

Il exige bien entendu l’inscription de la question à l’ordre du jour de l’assemblée suivante et la production des documents comptables exigés dans ce cas, comme si la question du budget prévisionnel était évoquée pour la première fois.

Le budget peut être aussi bien augmenté que réduit. Il est souhaitable que cette question soit évoquée dans le rapport du conseil syndical, avec les motifs justifiant la rectification proposée.

La décision de rectification prise par l’assemblée devra préciser les montants rectifiés à appeler pour les appels postérieurs à l’assemblée.

N'ayant toujours pas le droit de publier des liens sur ce forum (je dois attendre encore un jour), j'ai volontairement remplacé les points par des [point] dans le lien de la source:

www[point]jpm-copro[point]com/Etude%207-2-4.htm#_Toc373186548

http://www.jpm-copro.com/Etude%207-2-4.htm#_Toc373186548

Avec le remplacement des points

jpm-copro.com a écrit:3.         AJUSTEMENT POSTÉRIEUR DU BUDGET PRÉVISIONNEL

Il exige bien entendu l’inscription de la question à l’ordre du jour de l’assemblée suivante et la production des documents comptables exigés dans ce cas, comme si la question du budget prévisionnel était évoquée pour la première fois.

Le budget peut être aussi bien augmenté que réduit. Il est souhaitable que cette question soit évoquée dans le rapport du conseil syndical, avec les motifs justifiant la rectification proposée.

La décision de rectification prise par l’assemblée devra préciser les montants rectifiés à appeler pour les appels postérieurs à l’assemblée.

N'ayant toujours pas le droit de publier des liens sur ce forum (je dois attendre encore un jour), j'ai volontairement remplacé les points par des [point] dans le lien de la source:

www[point]jpm-copro[point]com/Etude%207-2-4.htm#_Toc373186548

CelineLaurent a écrit:

MathieuAA a écrit:Mes premières recherches semblent confirmer qu'il est tout à fait possible de modifier un budget prévisionnel en cours d'exercice et de le faire voter par l'AG.

Je préfère personnellement avoir une "petite" mauvaise surprise fin 2015 qu'une "énorme" mauvaise surprise dès maintenant qui nous condamne pendant 16 mois....

bonjour,
Je pense que s'il est possible de modifier le budget prévisionnel de l'exercice en cours, il faudrait le faire ! Nous allons tous avoir un budget familial déséquilibré !!! c'est de la folie ! pour moi un F4 et des charges de +900 euros par trimestre, vous vous rendez compte !! c'est l'inexpérience qui nous fait défaut dans ce dossier !  

Et oui, on ne roule pas tous sur l'or pour avancer de telle provisions

MathieuAA a écrit:Mes premières recherches semblent confirmer qu'il est tout à fait possible de modifier un budget prévisionnel en cours d'exercice et de le faire voter par l'AG.

Je préfère personnellement avoir une "petite" mauvaise surprise fin 2015 qu'une "énorme" mauvaise surprise dès maintenant qui nous condamne pendant 16 mois....

bonjour,
Je pense que s'il est possible de modifier le budget prévisionnel de l'exercice en cours, il faudrait le faire ! Nous allons tous avoir un budget familial déséquilibré !!! c'est de la folie ! pour moi un F4 et des charges de +900 euros par trimestre, vous vous rendez compte !! c'est l'inexpérience qui nous fait défaut dans ce dossier !

Mes premières recherches semblent confirmer qu'il est tout à fait possible de modifier un budget prévisionnel en cours d'exercice et de le faire voter par l'AG.

Je préfère personnellement avoir une "petite" mauvaise surprise fin 2015 qu'une "énorme" mauvaise surprise dès maintenant qui nous condamne pendant 16 mois....

Merci pour tous ces détails.

Le syndic à quand même joué ceinture et bretelle à la vu des éléments apportés par chacun. On verra bien au 1er bilan ce qu'il va en ressortir.

L'argent versé en trop n'est là qu'en prévision, toute nouvelle copropriété fait des estimations haute par rapport aux besoins réels, c'est juste pour éviter de nous demander des sous en fin d'année afin de payer les différentes factures. L'argent sera effectivement sur un compte bien au chaud, de là à dire qu'il nous fera des petits... Par contre les charges seront revues fin 2015 et l'argent versé en trop viendra en déduction des appels de fonds de 2016.
Effectivement les charges annoncées par le syndic sont énormes et ne refléteront pas - je pense - la réalité, mais nous n'avons que très peu de temps et baisser trop le montant des charges nous ferait risquer une mauvaise surprise à noël 2015... Je compte de toute façon en rediscuter avec Mme Jezequel demain lors de la 2ème partie de réception des parties communes. Nous verrons bien s'il est possible de faire quelque chose qui conviendra à tout le monde.

Néanmoins je n'en démords pas... ces provisions sont largement au dessus de la réalité et je ne doute pas qu'ils mettent en péril le projet immobilier de nombreux propriétaires. Pour notre part cela va tourner autour de 350/400€ mensuels au lieu des 200/250€ annoncés par Icade.

D'autant que cette hallucinante estimation ne va arranger personne. D'un côté nous propriétaires nous sentons lésés, sur un compte courant les intérêts du surplus ne vont pas être énormes, j'aurai préféré mettre cet argent de côté moi-même. De l'autre côté c'est un très mauvais calcul pour le syndic qui aura très peu de chances d'être réélu après un an de racket.

Il doit bien y avoir un moyen de baisser ce prévisionnel? Je ne vais pas me contenter de prendre les informations du syndic pour argent comptant et pars à la chasse aux infos dès maintenant. Nous avons 2 mois pour contester une décision d'assemblée générale à partir de la réception du PV en recommandé.

Flora a écrit:Bonjour, étant au conseil syndical, j'ai eu Mme Jezequel du syndic au téléphone. Je lui ai parlé de notre inquiétude concernant les charges. Elle m'a dit qu'effectivement un grand nombre de copropriétaires l'avaient contacté à ce sujet. Comme elle me l'a expliqué, les charges sont gonflées la première année afin d'éviter un solde négatif en fin d'année. Le prix qu'Icade a annoncé est très loin de ce que nous allons payé la 1ère année (pour ma part il m'avait annoncé entre 2.20 et 2.50 du m2). Il semblerait effectivement que nous serons plus proche des 4 euros du m2 soit environ 500 euros pour un F2, 700 pour un F3, 900 pour un F4... Ces charges seront celles de la 1ère année et baisseront la 2ème car nous sommes sur un budget de 14 mois et les estimations sont gonflées. Ce prix ne me fait pas plaisir non  plus car ce n'est pas tout à fait ce que nous avions prévu même si j'avais compté plus large qu'Icade.
Par ailleurs, le budget a été voté lors de l'AG, il nous est donc impossible de revenir dessus pour l'instant. Il faudra donc serrer les dents (et surtout le portefeuille) la 1ère année et être vigilant lors du bilan en fin d'année.
Désolée de ne pas avoir de meilleures nouvelles.
Seul budget revu à la baisse : la protection des parties communes qui coûtera environ 500 euros au lieu des 1500 euros votés à l'AG.

Bonjour Flora,
Merci d'avoir fait le point avec le Syndic et de nous faire un retour qui effectivement n'est pas une bonne nouvelle.
Il va falloir visser le portefeuille à double tour...
T'ont ils dit pourquoi ils avaient gonflé le budget ?
L'argent qui va dormir sera bien sur un compte de la co-propriété et il nous fera des petits.
Allez dans 16 mois ils nous rembourserons la moitié de ce qu'on aura payé.
Antoine tu vas pouvoir te faire une super déco.
A bientôt
Cécile et Pierre

Flora a écrit:Bonjour, étant au conseil syndical, j'ai eu Mme Jezequel du syndic au téléphone. Je lui ai parlé de notre inquiétude concernant les charges. Elle m'a dit qu'effectivement un grand nombre de copropriétaires l'avaient contacté à ce sujet. Comme elle me l'a expliqué, les charges sont gonflées la première année afin d'éviter un solde négatif en fin d'année. Le prix qu'Icade a annoncé est très loin de ce que nous allons payé la 1ère année (pour ma part il m'avait annoncé entre 2.20 et 2.50 du m2). Il semblerait effectivement que nous serons plus proche des 4 euros du m2 soit environ 500 euros pour un F2, 700 pour un F3, 900 pour un F4... Ces charges seront celles de la 1ère année et baisseront la 2ème car nous sommes sur un budget de 14 mois et les estimations sont gonflées. Ce prix ne me fait pas plaisir non  plus car ce n'est pas tout à fait ce que nous avions prévu même si j'avais compté plus large qu'Icade.
Par ailleurs, le budget a été voté lors de l'AG, il nous est donc impossible de revenir dessus pour l'instant. Il faudra donc serrer les dents (et surtout le portefeuille) la 1ère année et être vigilant lors du bilan en fin d'année.
Désolée de ne pas avoir de meilleures nouvelles.
Seul budget revu à la baisse : la protection des parties communes qui coûtera environ 500 euros au lieu des 1500 euros votés à l'AG.

la déco attendra 2015 alors

Bonjour, étant au conseil syndical, j'ai eu Mme Jezequel du syndic au téléphone. Je lui ai parlé de notre inquiétude concernant les charges. Elle m'a dit qu'effectivement un grand nombre de copropriétaires l'avaient contacté à ce sujet. Comme elle me l'a expliqué, les charges sont gonflées la première année afin d'éviter un solde négatif en fin d'année. Le prix qu'Icade a annoncé est très loin de ce que nous allons payé la 1ère année (pour ma part il m'avait annoncé entre 2.20 et 2.50 du m2). Il semblerait effectivement que nous serons plus proche des 4 euros du m2 soit environ 500 euros pour un F2, 700 pour un F3, 900 pour un F4... Ces charges seront celles de la 1ère année et baisseront la 2ème car nous sommes sur un budget de 14 mois et les estimations sont gonflées. Ce prix ne me fait pas plaisir non plus car ce n'est pas tout à fait ce que nous avions prévu même si j'avais compté plus large qu'Icade.
Par ailleurs, le budget a été voté lors de l'AG, il nous est donc impossible de revenir dessus pour l'instant. Il faudra donc serrer les dents (et surtout le portefeuille) la 1ère année et être vigilant lors du bilan en fin d'année.
Désolée de ne pas avoir de meilleures nouvelles.
Seul budget revu à la baisse : la protection des parties communes qui coûtera environ 500 euros au lieu des 1500 euros votés à l'AG.

Bonjour,

Ci-dessous le lien de MathieuAA

le particulier

Cordialement

François

IP78 (Cécile) a créée un nouveau sujet sur le forum ou elle fourni ses charges de copropriétés actuelles pour une résidence du même type.

Elle a également émis une suggestion qui me parait envisageable pour faire coller notre estimation de charges au mieux avec la réalité.

Attendons 1 an, voir comment vont évoluer les charges comme je l'ai déjà dit.
Essayons de profiter de l'emménagement, on va surement essuyer d'autres plâtre d'ici là.


PS : Je suis du même avis que vous, qu'il y a clairement un problème de chiffrage par le syndic mais pour le moment difficile de faire autrement.

Même avec 1 mois et demi de charges supplémentaires celles-ci sont exorbitantes et cela ne fait que conforter mon choix d'avoir voté contre ce syndic, choisi de toute évidence par Icade pour des raisons autres que la maîtrise du budget, mais malheureusement nous n'avons été que deux propriétaires à nous y opposer... La "menace" d'Icade de ne pas livrer dans les temps si nous prenions le temps d'en choisir un nouveau n'est sans doute pas étrangère à ce vote.

Pour exemple le site "leparticulier" montre la moyenne annuelle des charges au m² d'un immeuble, elles seraient de 42,38€ soit 3,50€ par mois au m². Sachant que cette étude prend en compte des chiffres de 2012, autant dire que les logements BBC ne sont que peu ou pas représentés. Pourtant ces charges sont moins chères que ce que le syndic compte nous extorquer alors que la logique voudrait que nous nous situions bien en dessous de cette moyenne.

Etant membre de ce forum depuis moins de 7 jours je ne suis pas autorisé à poster un lien vers le site mais je peux vous le transmettre en MP.

Alors oui il y aura probablement un excédent à la fin de l'année mais en attendant que doit-on faire? Utiliser nos cartons de déménagement pour en faire des meubles de fortune en attendant 1 an? Cuisiner des coquillettes tous les jours dans notre cuisine toute neuve?

Bonjour,

nous quittons un logement de 67m2 au 3ieme étages dans un immeuble des années 1970 dont l'isolation extérieur a été refait en 2000 il me semble.
C’est un immeuble de 4 étages (24 logements) avec ascenseur et chauffage collectif, compteurs d'eau chaude et froide individuel. Présence d'un gardien pour l'ensemble de 3 bâtiments. La chaudière alimente ces 3 bâtiments et 6 autres bâtiments (immeubles identiques gérés par une autre copro).

Alors Oui pour du BBC et d’après le vendeur ICADE je m’attendais au pire à retomber sur les mêmes charges.

Mais là nous allons passer de 2.6€/m² à plus de 4€/m² pour un immeuble censé être économique…
Le surcout lié aux normes BBC n’est pas négligeable par rapport à un immeuble standard. Voir que le coût va être doublé par rapport à un logement de conception très ancienne, nous l’avons très mauvaise quand même….

Et cela remet clairement cet achat en question pour le court terme.

Détails de mes charges actuelles :

Appartement F3 67m² année 1970 avec gardien
Charges Chauffage (vielle chaudiere GAZ) : 56.09€
Prov. Eau Froide: 20€
Cptr Eau froide (VEOLIA): 1.51€
Prov. Eau Chaude: 21.9€
Cptr Eau Chaude: 1.51€
Entretien Câble TV ( Numéricâble): 4.65€
Charges Générales (dont ascenseurs): 73.74€
Total ! = 179.4€

Nous allons emménager tranquillement et en profiter pour le moment. Mais clairement si les charges restent dans l’état actuel d’ici 1 an, on va sérieusement étudier la question de la revente.

Attention dans vos calcules de charges, le budget prévisionnel 2015 est calculé sur 14 mois (compter novembre et décembre 2014).
N'oublions pas non plus d'une part qu'il y a des compteurs d'eau individuel tant pour l'eau chaude que pour l'eau froide.D'autre part, même si votre logement est plus grand que celui que vous occupez aujourd'hui, vos charges d'eau ne devraient normalement pas augmenter considérablement...
Donc comme nos charges d'eau sont réparties en tantièmes, l'estimation est probablement bien loin de la consommation réelle de chacun.

De plus, pour les personnes qui comme moi quittent un appartement avec un chauffage individuel, n'oubliez pas de rajouter vos charges de gaz au vos frais de Copro pour vous faire une idée. Ceux qui comparent un BBC sans le chauffage, avec un BBC avec chaudière collective verrons à juste titre une sacré différence... sauf que le chauffage (à part exceptions) on le paye d'un côté comme de l'autre.

Quoi qu'il en soit, j'ai tout de même un doute sur l'estimation des consommations électriques des bâtiments, tout comme la consommation de gaz annuel de la chaudière. Le constat s'est fait quand nous avons réalisé la réception des parties communes... c'était limite tenable tant la température dans les étages était élevée, et question luminosité, on a de quoi éclairer les champs Élysée...

Cdlt,

CelineLaurent a écrit:Chers tous,
N'oublions pas que nous avons aussi des compteurs d'eau individuels qui se trouvent sur le palier et qui pourront faire diminuer une partie des charges ?
N'est ce pas ?
Céline

En tout cas on ne peut que l'esperer!
Mais ne sachant pas le cout du m3 de l'eau chaude (d'ailleurs qui va l'etablir) ca va etre compliqué d'estimer nos dépenses au réel .

Chers tous,
N'oublions pas que nous avons aussi des compteurs d'eau individuels qui se trouvent sur le palier et qui pourront faire diminuer une partie des charges ?
N'est ce pas ?
Céline

MathieuAA a écrit:Je comprends votre point de vue Céline mais je ne le partage pas totalement. Une voiture se déprécie avec les années, un appartement prend de la valeur.

D'autre part j'ai clairement entendu le Monsieur du syndic (je n'ai plus son nom en tête) indiquer qu'il avait pris des options supplémentaires... est-ce vraiment nécessaire? Et surtout pouvons-nous nous le permettre?

Lorsque nous avons acheté notre appartement, un F4 avec (gigantesque) terrasse, le vendeur d'Icade nous a parlé de charges autour de 200€, pas 400! CEla peut clairement remettre en question notre projet...

bonjour,

Ici je parlais de l'assurance. Mais je suis totalement d'accord avec vous au sujet des charges. Au moment de l'achat de notre appartement, la commerciale nous avait annoncé pour le BBC des charges entre 1.50 et 1.80 euros le m². On est donc très loin de ce qui est annoncé ici sur le forum ! Le rêve est vite tombé à l'eau ! Espérons vite un calcul juste de la part du Syndic !
Très bonne journée à tous !

Chris Elancourt a écrit:200€ de charges IMPOSSIBLE

à ce jour je suis propriétaire d un F2 sans ascenseur sans cave avec une place de parking dans une résidence de standing et les charges sont de 86.51 par mois sois 259.53 par trimestre (hors chauffage) en plus tous est Electrique donc 70€ de plus par mois

le pb de notre nouvelle résidence c'est le chauffage 69 000€ de gaz + 30 000€ d'eau chaude sois 100 000€ par ans oups

et c'est ce qui vas mettre les charges à plus 500€ par trimestre en attendant la prochaine AG début 2016 pour effectuer un ajustement que j’espère à la baisse car pour moi c 'est beaucoup trop mais les prévisions sont les prévisions et après tous le monde vas devoir faire attention en attendant les compteurs calorifiques pour le chauffage car cella peut être pire

Je me suis mal exprimé, je parlais de 200€ mensuels, soit 600€ par trimestre. JAC a demandé une estimation au Syndic qui lui a annoncé entre 1100 et 1300 euros par trimestre pour son F4!

oui peut etre

mais pour faire fondre les charges besoins de compteur afin que la facture représente nos vrai dépense après chacun pourras gérer son budget

reste le savoir vivre et la nous devons tous faire attention à notre résidence et faire le max pour nous même

Chris

Les compteurs calorifique sont loins d'être la panacée après avoir lu plusieurs avis de syndic et de propriétaires.
sachant qu'ils seront obligatoires uniquement pour les immeubles d'avant 2000 avec énormément de déperdition thermique. Le coût annuel de ces compteurs est également  élevé est la précision à démontrer.
Il faudra donc voir le moment venu le réel gain de ces compteurs, sur un bâtiment Bbc comme le notre.

On a chacun plusieurs radiateurs que l'on peut régler individuellement, mais c'est surtout à la chaudière d'être réglé convenablement pour ne pas surchauffer inutilement. Où je suis actuellement et où on était avant encore, avec à chaque fois le chauffage collectif, les radiateurs sont ouverts à fond et c'est la chaudière qui est réglée pour que la moyenne dans les appartements soit au moins de 19°C (en pratique on à même entre 20 et 21).

Plusieurs fois l'hiver une enquête est faite pour savoir si la température convient.

Je vais mettre ici le montant des charges chauffages que j'ai actuellement ( c'est une vieille chaudière gaz) pour comparer.

Mais oui les prévisions de coût du gaz du syndic me semblent surévaluées.

Bonsoir

200€ de charges IMPOSSIBLE

à ce jour je suis propriétaire d un F2 sans ascenseur sans cave avec une place de parking dans une résidence de standing et les charges sont de 86.51 par mois sois 259.53 par trimestre (hors chauffage) en plus tous est Electrique donc 70€ de plus par mois

le pb de notre nouvelle résidence c'est le chauffage 69 000€ de gaz + 30 000€ d'eau chaude sois 100 000€ par ans oups

et c'est ce qui vas mettre les charges à plus 500€ par trimestre en attendant la prochaine AG début 2016 pour effectuer un ajustement que j’espère à la baisse car pour moi c 'est beaucoup trop mais les prévisions sont les prévisions et après tous le monde vas devoir faire attention en attendant les compteurs calorifiques pour le chauffage car cella peut être pire

Chris

PS nous somme de nombreux bricolo dans notre résidence et donc nous réalisons de nombreux travaux par nous même